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岁月如刀,浮生若梦,十年,上海有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事,楼市政策亦然。

2008-2018年上海地价不断被刷新,总价地王层出不穷,成交达百亿量级以上的地块成交达7幅。与此同时,楼板价记录更是不断被刷新,溢价率过百成为常态,300%以上的溢价率也不足为奇。土地市场的火热现象正是上海楼市10年快速发展史的缩影。而在上海土地市场空前繁荣的背后,也不乏因为盲目自信,豪赌未来“蛇吞象”导致退地的结局也时有发生。

从外滩8-1到龙阳路地王 百亿量级地王成交7幅

2008-2018年上海地价不断攀升,总价地王也不断被刷新,从2010年的92亿外滩8-1地王到最新2018年的137亿龙阳路地王,百亿量级的地王成交共7幅,被本地房企、港资房企、央企、民企瓜分。

1、92.2亿上海外滩8-1地王

2010年2月1日,上海证大通过招标竞价的方式,以92.2亿元的价格获得上海外滩8-1地块,成为当时总价和楼板价的双料“地王”。

然而,拿下了“地王”的上海证大当时账上仅有5亿元,投标书显示,其银行存款加净资总额也不过30亿元,因此被外界质疑为“蛇吞象”。随后,“地王”演变出一场纠纷,以致把包括复星、SOHO中国、绿城、上海证大在内的一众企业推上法庭。2013年4月一审判决——复星胜诉,郭广昌终于如愿以偿吞并这个外滩“皇冠上的明珠”。

2、217.7亿 徐家汇中心地王

2013年9月5日,备受关注的上海徐家汇中心地块挂牌截止进入现场竞价环节,参与竞标的为新鸿基与九龙仓恒基联合体,最终由3号新鸿基地产以总价217.7亿夺得,楼面价37264.4元/平方米,溢价24.21%。该地块毫无疑问的成为2013年中国地王。

3、101亿闸北大宁地王

2014年1月28日,方兴地产经过28分钟、154轮激烈厮杀,以101亿元投得上海闸北区大宁路街道325街坊地皮,地块成交楼板价47609元/平方米,溢价率111.5%,刷新了上海宅地地王总价。

4、248.5亿 董家渡地王

2014年11月18日,备受关注的董家渡超级地王——黄浦区小东门街道616、735街坊地块进入现场竞价环节。仅且经过一轮加价,加价5千万元,中民投联合外滩投资、佳渡置业以248.5亿将董家渡地王收入囊中。该商住办地块的成交楼板价为35392元/平方米,溢价率为0.2%。

该地块的总出让面积为126740.1平方米,容积率为5.54,总建筑面积为1139400 平方米。西靠豫园、东邻黄浦江,是上海南外滩区位条件最为优越的“黄金地块”。该地块的总起始价为248亿元,起始楼板价35321元/平方米。

5、158亿 华润华发双子地王

2015年6月3日,上海两幅热门地块出让,不仅有地块竞价历经三小时堪称“史上最长”,溢价率也分别达到90%和27%,合计成交额超过100亿元。其中,华润华发联合体前后总计耗资158亿元摘得的闸北“双子地块”更刷新了今年上海总价地王的新纪录。

业内人士认为,房企正在加速抢占一线城市,在市场回暖和政府加速推地的大背景下,土地市场下半年的复苏和回暖值得期待,但大城市间土地市场的分化也将更加显著。

6、110亿 融信新静安地王

2016年8月17日,位于上海静安(原闸北)中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段,起拍价46亿,吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪,以10万/㎡的名义楼板价,14.3万/㎡的可售面积楼板价,139%的溢价率,创下中国土地成交单价地王记录。

7、137亿 龙阳路地王

2018年2月13日,上海地产集团、申通地铁及浦东轨道交通建设有限公司以联合体的身份竞得浦东新区龙阳路交通枢纽南侧的浦东新区北蔡Z000501单元(白杨路以东片区)01-01等19幅地块,总价137亿元,溢价率0.007%,楼板价约10000元/平米。

本次地块规划地上建筑面积近138万平方米,全部为办公、商业、文化建筑,规划最高建筑200米,100%全部自持,最迟2026年全部竣工,带建地块内8条市政道路及公共管线,预计总投资近500亿!在业内人士看来,上述地块的成功出让预示着浦东乃至上海新CBD将在未来5年呈现。

区域楼板价不断刷新 最高达14万/平方米

2016上海房地产土地市场地王频现,几度将土拍市场热度推高,而年中新静安中兴路地块每平米楼板价过十万更是刷新全国单价地王纪录,市场一度陷入白热化。

2016年8月17日,在上海土地市场疯狂的行情之下,位于上海静安(原闸北)中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段,起拍价46亿,吸引了18家企业前来竞拍。终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪,以10万/平方米的名义楼板价,14.3万/平方米的可售面积楼板价,139%的溢价率,创下中国土地成交史上贵地王记录,未来项目售价毫无疑问将超过15万/平方米。

回顾上海楼市十年,2016年堪称史上最火爆的地王年,地价高出房价现象在上海个区域蔓延,众多区域地王诞生,楼板价不断刷新纪录。

 


2016年5月11日,融创以30.05亿元的价格上海松江区泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块,3.8万元/平方米的楼板价,创下了松江区楼板价的历史新纪录。楼板价是目前周边在售房价的二到三倍,按此价格倒推,未来这一处于远郊的房价要卖到6万元/平方米以上。

2016年7月14日上午,期待已久的“虹口区凉城新村街道073-06号”地块拍卖尘埃落定。30家领取申请表的房企中,15家参与现场竞价,最终新城地产以37亿元总价拿下,溢价率77%,楼板价67409元/㎡,可售住宅楼板价94468元/平,成为上海市区的新“地王”。

2016年8月17日的两场土拍分别刷新了顾村和青浦的区域楼板价记录。其中,建发和中粮联合体拿下顾村N12-1101单元06-01地块,总价67亿9000万,楼板价53727元/㎡,溢价率115%,刷新顾村地王纪录。中骏以6亿元竞得青浦区徐泾镇徐南路北侧08-04地块,溢价165.16%,成交楼板价45070元/平米,刷新青浦楼板价纪录。

值得一提的是,在2016年之前的2014年,上海黄浦五里桥也曾现全国单价地王。

2014年7月9日,上海市黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地块挂牌拍卖,最终丽丰控股旗下公司东方动力有限公司以5.77亿拿下该地块,成交楼板价约59859元/平方米,较楼面价溢价62.54%。如果考虑到配建30%保障房,该楼板价将达85513元/平方米,超越2013年的全国单价地王融创在北京拿下的地块73099元/平方米,成为新的全国单价地王。

溢价率破百频现 临港7幅地块平均溢价率破400%

在过去10年土拍历史中,2016年是最值得重点铭记的一年。2016年,一线城市房地产市场升温明显,房企纷纷把目光聚焦在一线城市,使得一线城市的土地价格上涨,高溢价拿地已是常态。

2016年5月18日,37家房企经过激烈争夺,保利以4.3万元/平方米的楼板价拍得浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11纯宅地地块,溢价率高达296%。多家机构预计川沙房价将超过8万元/平方米。

2016年6月1日上午,宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05住宅+商场地块由信达地产以58.05亿在24家开发商的激烈争夺中杀出重围拍得,溢价率高达306.53%!

2016年7月27日,上海市出让浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块。最终,金地击败融创、平安不动产、龙湖等竞拍对手,以88亿元总价摘牌,创下今年上海总价地王,溢价率高达286%,楼板价33023元/平方米。

值得注意的是,2016年上海土地市场火热,溢价率更是频频破百,但近10年溢价率最高的要数2013年临港新城的七幅地块平均溢价率超过400%成交。

2013年,上海浦东新区临港新城七幅地块遭遇156家房企“围抢”,平均溢价率超过400%,约1.5万元/平方米的楼板价远超周边房价,最终,七幅地块分别被锦绣投资、富熹控股、越州投资、新丹投资及自然人熊习生拿下,合计地价18.06亿元。

当时一位参与临港地块竞买的开发商认为,这七幅土地的体量小、总价低,给了小房企“以小博大”的机会。“富熹控股和熊习生拿下的两幅土地仅仅是‘一墙之隔’,按照正常的拿地逻辑,稍微有实力一点的开发商都会选择两块地一起拿。这一方面说明竞争的激烈,另一方面也证明这些小企业的实力其实非常有限。”

地王频现的另一面 退地和撤出风波敲响警钟

当然在高价拿地的背后,土地泡沫也会衍生。例如这几年房地产市场出现的调整、起伏之中,有不少曾高价拿地又最终“反悔”的案例,最让人记忆深刻的的当属苏宁环球退地和长风退地事件。

2008年,苏宁环球以“拿地后面临在两年内无法按时开工的尴尬”为理由,退回其2007年拿下的上海“地王”南京东路163号地块。

据当时媒体报道,苏宁环球彼时退地的主因即政府无法按时交地,当时报道称苏宁环球拿下的163号地块恰好处在上海轨道交通10号线南京东路站站点选址上,按规划该线路最早也只能于2009年底前建成通车。

当然也有因为开发商个人原因而导致退地。

作为“2007年上海国有土地出让6号公告”中一幅热地——“普陀区长风地区4C南地块”挂牌出让,该地块吸引了包括国内家电连锁巨头黄光裕旗下的鹏润地产在内的多家知名开发企业。最终经过2个多小时、440轮叫价的艰苦“鏖战”, 上海 志成企业以11.04亿元,超出底价3.14亿元250%,折合楼板价约1.64万元/平方米的高价获得长风生态商务区4号东南地块的。

但是2008年4月底,上海志成向普陀区房地部门提出:由于其自身原因,希望终止履行关于长风生态商务区4C南块《上海市国有土地使用权出让合同》的申请。

业内人士分析认为,志成退地与两年前浙江华门上海退地有很强的相似性。当年华门以超出底价2倍的14.58亿元艰难拿下“上海摩天轮地块”,后因开发成本过高、对未来房地市场预期发生变化等原因而不得不退地。据悉,上海志成因违约,将损失超过3000万元的土地保证金。

此外,由于前期房地产过热的形势造成许多外来房企对于上海房地产市场的盲目乐观,而后由于信贷以及经济形势的严峻,某些房企的资金压力增加,不得不“贱卖”土地退出上海。

2013年12月6日,重庆隆鑫地产以3.17亿元竞得嘉定区嘉定工业区沪宜公路以西、回城南路以北地块(C2-6),溢价率为0.63%;6天后再度出手,花费9.14亿元夺得青浦区新城一站大型社区44A-06A、45A-09A地块,溢价123%。

然而在2014年,重庆隆鑫地产便将青浦区新城一站大型社区44A-06A、45A-09A商住地块低于竞得价转让给鑫苑中国。另一幅嘉定工业区沪宜公路以西、回城南路以北地块(C2—6)转让给新城地产。

对于重庆隆鑫地产 “贱卖”两幅土地,全面退出上海市场的举动,业内人士表示,青浦区新城地块楼板价达到14526元/平方米,加上5%的保障法和1000平方米的养老院,再算上建安成本,房价超2万才可以盈利。

并且青浦新城在售住宅均价约为22000元/平左右,隆鑫超1.4万元/平的楼板价已经对于该地块的未来开发造成了一定的压力。